ぜんぶ担当者ガチャ次第な話
こんにちは。
そういえばアイキャッチ画像を5分で作りました。
雑！！
もしめちゃ閲覧数が伸びたらちゃんと作ろうかと思います。
あとデザインも閲覧数が伸びたらちゃんとやりたいです。気持ちはあるんだよ。
今回は部屋探しの1歩目、不動産屋さんにいこう☆彡
で、どこいく？って話をしていきます。
前提知識（？）として前々回の記事の内容が出てくるので、初見でここに辿り着いた人は是非2話前の「仲介手数料はケチるべきではない話」を読んでみてね。
もくじ！
不動産屋さんえらび
お部屋探し相談室（？）によくくる質問です、「どこの不動産屋さんにいけばいいか？」ですが、
わからん。
不動産屋さんって、基本どこ行っても同じ物件を紹介してもらえます。
何故なら大家さん的には入居者見つかればどこの不動産屋が決めようが知ったこっちゃねぇからです。
なので基本的に大家さんは色んな不動産屋に同時並行で入居者探しを依頼します。
どこの薬局いったってだいたいトイレットペーパーはネピアもエリエールもおいてありますよね。そういうもんです。
特定の不動産屋にしかない物件？
もちろん大家さんも人間なので過去トラブった不動産屋には出さねぇ！という場合もあることでしょう。
そういった意味ではどこいっても一緒とは一概には言えませんが、
じゃあどこの不動産屋が1番いい？って聞かれてもその土地で大家さんに最も愛されてる不動産屋を調べる方法とかまあ存在しないんでどうしようもないです。
ただ、一応パターン的なものがないこともないです。
パッと思いつくのがエイ●ルとかダイ●ハ●スとかですが、
- 大家業と不動産仲介業をいっぺんにやってる企業が
- 繁忙期に自社の不動産仲介店舗で案内する物件を確保する目的で
他の不動産屋に物件を流さない。というパターンが存在しないこともないです。
あと、それの亜種として一応…ちょっとめんどくさい話になるんですけど、
個人の大家さんでもマンションの管理を管理会社に委託する際に、「入居者探しはおたくにお任せします」という縛りのあるタイプの契約をする場合もあって、
その場合大家さんは自分の判断で他所の不動産屋に流すことはできなくなります。
（入居者探し代行的なイメージ？
管理会社が入居者探しをするので、管理会社が他所の不動産屋に流すっていうパターンは有り得る。）
つまるところ、一応、一応ね、
大家業か管理業を一緒にやってる不動産会社にいけばオリジナル物件を掘り出せる可能性はある。
でももはや大家さんと不動産屋の営業マンが個人的に仲良しだから独占状態♡みたいな物件もゴロゴロあるからもうほんとこれ判断のしようがねぇ
なので諦めてください。
担当者ガチャをまわせ
不動産屋なんてどこでもいいんだ。
そんなことよりも担当営業がどんなんかが重要だ。よっぽどな。
イメージしてみよう、
①あなたが3組めのお客様！がんばるピチピチフレッシュな新人
②この道30年。この辺りの物件はだいたい回ったよ？プロ営業マン
③2人のちょうど真ん中ぐらい。物欲なさそうな人良さそうな先輩ポジ
①の新人くんはきっとあなたのために一生懸命物件を探してくれることだろう。
「この大家はクセつよいし交渉は無理だわ〜ｗ」とか決めつけずに家賃交渉をしてくれるかもしれないし、もちろん広告料とか気にするまでもなくあなたの部屋決めに真摯に向き合ってくれるはず。
…でも、やはり物件知識は先輩ほどない。私が営業してた頃もそうだったけど、お客さんに案内する物件は先輩に相談しながら選別することになることでしょう。
「ここ多分そのお客さんにぴったりだけどまぁ、俺が別のお客さんに同じ日に案内するからあげないｗ」とか言われながらね。
②のプロ営業マンはやはり30年物件を案内し続けてきたこともあって知識がバツグン。
お客さんが来店して希望の条件聞き出してるうちに、あーあの物件で決まるな。あそこも気に入るだろうな、空室でてないか大家に聞いてみるか…っていう感じ。若手にはない引き出しの多さ。
でもやはりやり手の営業マン。もしかしたらお客さんが金にしか見えてないかも。
言葉巧みに広告料が高い物件に誘導してくるかもしれません。広告料半月？ないわぁ〜ｗ出さんとこｗ
③の先輩。ほどほどに物件知識もあって、かつガツガツし過ぎずに物件紹介してくれるかも。
いい意味でも悪い意味でも①と②の中間かもしれません。
…みたいな、バラつきがやっぱあるわけです。人間だもの。
そしてこれはたぶんどこの不動産屋にいったって変わらないと思うんですよね。多少カラーはあるかもしれないけど、、
特に給料が歩合給の会社だと②みたいなお客さんがお金に見えてるタイプが多いのでは？
…って思ってたけど固定給でも営業職だから目標数字はあるはずで、サテイやらショウヨやらってあるだろうからあんま関係ないかもしれない。
歩合給から固定給になる、稼ぎが減るから転職する！…みたいな人も実際にいたけどね。
とまぁそんな感じなのでこれはもう不動産屋どこがいいかよりも担当者ガチャで当たり引く方がよっぽど重要なわけです。
で、不動産屋は複数行くべき？
複数行くのは完全に推奨ですめんどくさいけど。
部屋探しって体力使うんですよね〜〜〜でも体力が許すなら複数行くべきです。
だってその分担当者ガチャ回せるじゃん。
結局のところ1番仲良くなれそうな担当者と部屋探すといいです。不動産営業マンも人間だから、仲良くなったら頑張ってくれる。
さらに金銭的な面でもやはり複数行くべきです。
同じネピアのトイレットペーパーでも薬局によって値段違うやん？
もしかしたら同じ物件でもA社の営業マンはB社の営業マンより大家さんと仲良しかも。
「A社の営業くんいつもうちの物件きめてくれるし、いいよ家賃交渉のったげるよ」←起こりうる。
そして、同じ物件が同じ条件で出てきて…その時に仲介手数料がかたや1ヶ月分かたや半月分だったりする可能性がこれまたゼロとは言いきれない…！！！
前々回、仲介手数料はケチるなと散々語っておいてなんですが、
そりゃ同じ物件で家賃も一緒なら仲介手数料安いにこしたこたねぇわな！ｗ
ちなみにA社で紹介してもらった物件をB社で問い合わせて契約することはもちろん可能です（前述の独占状態である場合を除いて）。
条件交渉術の話の時に詳しくお話することにしましょう。
まとめ
・おすすめの不動産屋さんとかわからん
・何店舗か行ってみて、1番仲良くなれそうな担当者と部屋を探しましょう
ちなみにこのブログを書くきっかけになった最近部屋探しをした友人君のツイートを引用しておきます。
不動産担当者ガチャしまくって★5でたからネミネミ君には感謝してる
個人的にたくさん喋って知恵を授けていざ特筆すんのそこか？？って感じなんですけど、まあ体感の満足度というか部屋探し自体の快適度に直結してくる部分なのでかなり重要なポイントだなとは私も思ってます。
極論、
担当者ベースで出てくる物件のラインナップと、家賃その他条件が変わる。
これだけ覚えて帰ってください。ぜんぶ、ぜんぶ担当者次第だよ。ほんとに。
次回予告
「みんな大好き条件交渉の話」
お待たせしました、モロおかねの話です。
テレビとかでやってる感じじゃなくて（？）現実世界で使えるような（？）交渉術をお話したいなと思ってます。
ネットで部屋を探し過ぎても時間の無駄という話
…違うんだよなぁ！前回の次回予告となぁ！
違うんです本当は次回予告の「ぜんぶ担当者ガチャ次第な話」の1部として今回の話を書いてたんですが、
盛り上がっちゃってボリュームがえらいことになったんです。なので記事を分けることにしました。
…じゃあ次回予告いらないのでは？
わかる。でもダメなんですあれないと次なに書こうと思ってたか忘れるんです。おばあちゃんなので…。
今回はみんなの大好きな（大嫌いな）おとり物件についても書いたので読んであげてください。
もくじ！
ネットで部屋を決めようと思わないこと
現代日本で「そうだ、部屋探そう。」と思い立った人はおそらくまずググることでしょう。
ス●モとか。みることかと思います。
不動産屋はスー●とかから問い合わせがきてお客さんを店舗に呼んで案内、というスタイルになることが多いわけですが、
基本、ネットから問い合わせてきた物件のまま決まることはほぼない。
何故ならネットにのっている物件情報が全てではないのと、ネットで見た物件がイメージ通りであることが少ないからです。
だいたい店にきて、他の物件も含めて案内して、他のところで決まることが多いです。
なのでネットで気に入る物件が出てくるまでこれでもかと検索してる人は正直時間の無駄です。さっさと不動産屋さんに行きましょう。
ただ、①自分の希望の条件を整理する、②エリアの相場を理解する、という2点においてネットでいろんな物件を見てみることは間違いではありません。
1番賢いのは、「なんとなく部屋の雰囲気がイメージに近い物件があった！…まあもうちょっと、駅に近い方がいいんだけど。」みたいな物件情報を持ってそのエリアの不動産屋さんに行くこと。
この時必ずしもその物件情報を載せてる不動産屋さんに行く必要はないです。
希望に近いという物件情報を出してもらえば、不動産屋の担当者はずいぶんとお客さんの希望条件のイメージがしやすくなるのでヒアリングがスムーズになります。
おとり物件？
「どうせネットに載ってるの、おとり物件ばっかなんでしょ？」
って思ってる人も少なくないかもしれません（実際言われたことある）が、元不動産屋としてはそう…決め付けないで…ほしい……。
実際におとり物件として契約済みの物件を載せている悪徳業者はゼロではないと思います。
ただね、これは不動産屋の空き物件の仕入れ方のシステム上どうしても起こる不具合でもあるのです。
空き物件の情報を仕入れないと商品がないのと同じなので、不動産屋は定期的に大家さんに空室がでてないかどうか確認をします。
「もしもし、大家さん？あのマンションって、空き予定出てないです？…出てない？そうですか…わかりました、ありがとうございます。」
…電話で！！！なんというアナログ。
大家さんって星の数ほどいるのにまさかの電話で1件1件空き確認するわけですねぇ。
企業が大家の場合「空室一覧」みたいなFAX送ってくれたりするんですけどね、個人の大家さんも大勢いますからね。
もちろん大家さんサイドとしてはできる限り空室期間は短くしたいので、「空いたんでよろしくね〜」って連絡くれることもあります。
でも近隣の店舗に片っ端からもれなくお知らせしてくれるかというとそんなわけはないです。せいぜいよく入居者決めてくれる2〜3店舗、とかじゃないですかね。自分から連絡するのは。
んで空室の情報が出てきた場合、嬉々としてネットに情報を掲載します（大家ではなく不動産屋の仕事です）。
できる限り多様な物件情報載せといた方が、サイト上の【この物件を問い合わせる（=その情報を掲載している不動産屋に連絡する）】ボタンを押してもらえる可能性が増えるからです。
その際、これでもかというほど写真は盛って撮ります。だってもう写真で全部印象決まっちゃうもん。物件ちゃんの嫁入り写真みたいなもんだよ。
狭い部屋？
一眼の広角レンズ（標準装備）で部屋の隅から取りなさい。ベランダにはみ出るレベルで。
暗い部屋？
一眼の絞りで明るさを調整しなさい。部屋に寝転がって撮影してね、ブレるから。
私がいた会社では画像加工こそしてませんが、一眼カメラを駆使して盛れてる写真を頑張って撮ってました。
なのでネットの写真と実際の部屋の雰囲気が全然違うのはよくあることです。慣れると建具とフローリング見ればなんとなく"盛り度"がわかるようにはなる。
一応実在の物件なので、おとり物件ではない…よね…？
話を戻して、契約済みの部屋を載せっぱなしのケースについて。
先程言ったように超アナログな方法で調べた空室情報ですが、これ部屋が埋まったかどうかってどうやって調べると思います？大家さんが知らせてくれると思う？そんなわけないんだよなぁ。
満室情報もまた電話して聞いてみて初めて発覚するわけです。
なんで、シンプルに部屋埋まったことを不動産屋が把握できてなくて載せっぱなし。っていうパターンがたぶんほとんどです。
必ずしも悪意があるわけじゃないんだよ…クレームにも繋がるし、私がいた会社は満室だとわかった時点で掲載はやめてました。
「空いてるって言ったじゃん💢」
↑そうは言いつつ、「実際に物件問い合わせた時にまだ空いてるって言われて、実際行ったら埋まってるって言われたことあるよ？💢」
…という方、いるかもしれません。
これ、まあ前述のとおり悪徳業者はゼロではないでしょうから一概には言えないけど、割と普通にガチで埋まっただけの可能性がある。
みなさんが問い合わせをしてから店舗に行くまでの短期間で。
不動産屋の繁忙期、3月。4月の転勤や入学なんかのための引越しが多発する時期です。
まーーーじで人気物件は即埋まっていきます。悩んでる暇なんてない。
朝、お客さんの来店予定の前に大家さんに空室確認した。
↓
その物件も含めて3件ほど、半日かけて内見をした。
↓
悩んだ末部屋を決めて、夕方大家さんに入居の申し込みをした。
↓
「あ、すみません昼に入居者見つかったんで埋まりましたｗ」
よ く あ る 。
3月頭の土日とかになってみ？マ ジ で よ く あ る 。
あなたがいいナと思った物件は、きっと他の人もいいナと思う物件です。
大家さんはできる限り早く、確実に入居者を確保したいので、朝の時点で仮押さえとか対応してくれません。
個人の大家さんならまだ物件見てる途中で電話連絡とかで対応してくれることもありますが、
頭のお堅い企業の大家さんとなると不動産屋に戻って審査のための書類をガッツリ書いてFAX送ったのが届くその瞬間まで部屋をとっといてくれることはありません。
なので、これまた必ずしも悪意があってそうなってしまったわけじゃありません。
その時イヤな気持ちをすることでしょうが、それだけで不動産屋さんを嫌いにならないであげてください。
まとめ
・ネットで満足するまで物件探したって時間の無駄
・おとり物件は多分思ってるより少ない
・は部屋探すならとっとと不動産屋にいこうな
ス●モ君でサーフィンしてる体力があるなら不動産屋いって1件でも多く物件見てきた方がよっぽど意味あると思うよ。
次回予告
今度こそやります。
「ぜんぶ担当者ガチャ次第な話」
まあ今回のこれ切り出しただけなんでもうほぼほぼ書き上がってるんですね。
あ、質問とかこういう話聞きたいみたいなのあればコメントから投げてもらえるとマンモスうれピーです。
仲介手数料はケチるべきではない話
はいこんにちは。
今回はみんな大好きお金のお話ですよ〜〜〜
長いよ〜〜〜けど雑学としてもこのブログを通して1番参考になる話かもしれない。
というか私が1番有用だと思ってる、みんなに伝えたい不動産屋のカラクリ。
もくじ！
あとがきから読む派の方は【不動産屋のおきもち】からどうぞ。
そもそも仲介手数料とは
賃貸マンションなんかを借りる時に不動産屋さんに
手伝ってくれてありがとうね的な報酬として支払うのが仲介手数料です。
基本は家賃の1ヶ月分、
たまに半月分に割引があったり（企業の福利厚生の一環だったり紹介特典だったり交渉の結果だったりで割と減ることはある。）、
不動産屋によっては仲介手数料無料をうたっている会社もあり。
…仲介手数料無料をうたってる不動産屋もあるんですよね。
これ、めっちゃHappyに見えるじゃない？最大家賃1ヶ月分浮くわけですもんね。
具体的に挙げちゃうと賃●住宅サ●ビスって会社とかは仲介手数料無料なんですが、、
ちなみに筆者は賃貸●宅●ービスはきらいです。
学生の頃客として行ったんですけど、学生だし「親の判断がないと決められないので即日では家は決めない」って散々言ってたのにサインするまで帰さないぞの威圧がすごかったので…
#たのしいネガティブキャンペーン
もちろん全ての店舗・営業マンが悪いわけじゃないでしょうけどね！
まあでも客が離れる理由ってそんなもんですよね。
読者に●貸住●サー●スの人いたらごめんね。
まあオススメはしないけど家なんて住めりゃよくて安さこそ命！みたいなタイプならもちろん選択肢にはいれてもいいかもしれないけどね、やり方によりますかね。
交渉の話でもそのへんは触れようと思いますが、一言でいうと安さ重視であっても仲介手数料ケチるのはおすすめしません。
初期費用
内部事情っぽい話をしていきます。
家を借りる時、めちゃお金かかりますよね、
いわゆる初期費用。
まあイメージとしては、
・当月分の家賃（引越し日からの日割り、まあ下旬ぐらいに引越すとして1/3ヶ月分ぐらい）
・来月分の家賃
・敷金 1〜2ヶ月分
・礼金 1〜2ヶ月分
・仲介手数料 1ヶ月分
・保証会社 半〜1ヶ月分
・火災保険料 2万とか
ここにプラスで鍵交換費とか、
安心サービスみたいな名前の謎費用をとられることもある。
まあざっと家賃6〜7ヶ月分くらいのイメージですかね。
この数字は物件によりまくるのであんまり参考にしないでほしい。
ちなみに礼金と借りてる途中に払うことになる更新料が高い物件というのはエリア特性的な部分だったりします。また今度話すね。
せっかくなので安心サービスとか追加系の謎費用の話もするね。長くなるから今度ね。
不動産屋の売上
さっきあげた初期費用のうち、不動産屋にいくのは仲介手数料だけです。
そう〜〜〜客からしたら不動産屋に大金払ってるもののそのうち仲介手数料だけなんだよね、不動産屋がもらうのって。
不動産屋の売上は
- お客さんからもらえる仲介手数料
- 大家さんからもらえる「広告料」=入居者見付けてくれてありがとうの成功報酬
この2つ。
厄介なのがこの広告料、
相場としてはこれまた家賃を基準に半月〜2ヶ月分ぐらいなんだけど
ふつーに広告料3ヶ月分出します！！っていう物件があったり、
実際に直面したことあるんですけど、広告料0ヶ月！…とかいう、
ふざけた不動産屋泣かせの物件も存在している。
これつまり、決める物件によって売上が倍どころじゃないレベルで上下するわけですよ。
倍になるっていうといいんだけど、問題は決める物件によっては売上皆無が発生してしまうところです。
広告料が高いか、安いか
大家さんって、家に人が入居してないと困りますよね。
まあ説明するまでもなかろう、家賃収入ないし維持費はかかるし。
でもどうしても物件によって人気だったり不人気だったりする。
立地とか、築年数とか、条件とか。
不人気物件でも入居者頑張って探して欲しいじゃん？
そこで大家さんは不動産屋に課金することになります。おかねあげるからがんばって！！って。
そんなわけで、不人気物件は広告料が高くなる傾向にあり、
課金して不動産屋に頑張ってもらうまでもなくすぐ入居者がみつかるような人気物件は広告料が安くなる傾向にある。
時期によっても上下します。
繁忙期にあいてる物件なんて多少条件悪くても「そのタイミングで引越しせざるを得ない人」が一定数いるのでまあそれなりに埋まる。課金しなくても。
逆に繁忙期をすぎたタイミングで空室の不人気物件、こいつはまずい。だって次の繁忙期（4月の半年後の10月か、はたまた来年の4月か）までずっと空きっぱなしの可能性がそれなりにあるわけですからね。
そりゃ大家さんは課金してでも入居者を捕まえたいよね。
前述した私が実際に出会った「広告料ゼロ物件」は、それはそれは素敵なお部屋でした。
なんか噂によると大家さんがボランティア精神（？）すごくて
お洒落な街並みで近隣では人気のエリアで、築浅で、相場破壊レベルで家賃が安かった。
もはやその部屋を見せたら同じエリアの他の物件に流れる意味がわからん。
っていうかマジで相場破壊すぎるから、他で決まらんくなるからもはや空室出ないで欲しい。
…っていうような「パリッとした」お部屋でした。
※不動産業界では、築浅でイケてる部屋を「パリッとしてる」と表現します。
ボディビルダーに「キレてる」っていうかんじ。
不動産屋さんは物件資料渡して中見せたらお仕事終了です。
そのあたりの相場が理解できていればなんの営業の必要もない。勝手に決まる。
不動産屋に課金する必要がないわけだね。控えめに言って潰しにきてる。
不動産屋さんのお気持ち
さて、、今回のテーマ「仲介手数料はケチるべきではない」の結論部分です。
要するに、人気物件=広告料が安い。
仮に広告料がゼロだったら不動産屋の売上は仲介手数料のみになるわけで、
じゃあ仲介手数料もゼロだったら？
不動産屋はタダ働きになるわけですねぇ。
もちろんそんなことしません。
仮に利益が広告料と仲介手数料あわせて家賃半月分！とか言われてもそこそこ家賃高い物件でもない限り人件費で赤字です。いやですね。
そこでなにが起こるかというと、仲介手数料が安い不動産屋ではそもそも広告料が安い物件を紹介しない。
売れたら赤字になる商品、入荷できても店頭に並べるわけねぇよなぁ〜。
それで他の商品売れるとかならわかるけど、賃貸契約ってそういうのじゃないし…。
人気の物件というのには、ただ「家賃が割安だから」人気っていう物件ももちろん含まれているわけです。
なので安いのが正義！って仲介手数料ケチって決めて、家賃安い物件は紹介してもらえなくて本末転倒みたいな。ことも起こりうる。
これがさっき「安けりゃいい人でもケチるのはおすすめできない」と書いた理由です。
素敵なお部屋を探したい！ちょっとでも条件がいい部屋に住みたい！
って少しでも思うんなら、仲介手数料無料の不動産屋に行くべきではないんですねぇ。
…3000字超えちゃう！
↑の内容をふまえた交渉術とかも書こうと思ってたんだけど、それはじゃあ次の記事に書くことにしましょう。
次回予告
「みんな大好き条件交渉の話」
現実的に可能な交渉ネタ的なのを書こうと思います。
初期費用含む条件とか、あとさっき今度話すねって言った内容とか。
…って思ったんですけどそれ書く前に
「ぜんぶ担当者ガチャ次第な話」
をした方がいい気がするので、こっちからにします。
