仲介手数料はケチるべきではない話
はいこんにちは。
今回はみんな大好きお金のお話ですよ〜〜〜
長いよ〜〜〜けど雑学としてもこのブログを通して1番参考になる話かもしれない。
というか私が1番有用だと思ってる、みんなに伝えたい不動産屋のカラクリ。
もくじ！
あとがきから読む派の方は【不動産屋のおきもち】からどうぞ。
そもそも仲介手数料とは
賃貸マンションなんかを借りる時に不動産屋さんに
手伝ってくれてありがとうね的な報酬として支払うのが仲介手数料です。
基本は家賃の1ヶ月分、
たまに半月分に割引があったり（企業の福利厚生の一環だったり紹介特典だったり交渉の結果だったりで割と減ることはある。）、
不動産屋によっては仲介手数料無料をうたっている会社もあり。
…仲介手数料無料をうたってる不動産屋もあるんですよね。
これ、めっちゃHappyに見えるじゃない？最大家賃1ヶ月分浮くわけですもんね。
具体的に挙げちゃうと賃●住宅サ●ビスって会社とかは仲介手数料無料なんですが、、
ちなみに筆者は賃貸●宅●ービスはきらいです。
学生の頃客として行ったんですけど、学生だし「親の判断がないと決められないので即日では家は決めない」って散々言ってたのにサインするまで帰さないぞの威圧がすごかったので…
#たのしいネガティブキャンペーン
もちろん全ての店舗・営業マンが悪いわけじゃないでしょうけどね！
まあでも客が離れる理由ってそんなもんですよね。
読者に●貸住●サー●スの人いたらごめんね。
まあオススメはしないけど家なんて住めりゃよくて安さこそ命！みたいなタイプならもちろん選択肢にはいれてもいいかもしれないけどね、やり方によりますかね。
交渉の話でもそのへんは触れようと思いますが、一言でいうと安さ重視であっても仲介手数料ケチるのはおすすめしません。
初期費用
内部事情っぽい話をしていきます。
家を借りる時、めちゃお金かかりますよね、
いわゆる初期費用。
まあイメージとしては、
・当月分の家賃（引越し日からの日割り、まあ下旬ぐらいに引越すとして1/3ヶ月分ぐらい）
・来月分の家賃
・敷金 1〜2ヶ月分
・礼金 1〜2ヶ月分
・仲介手数料 1ヶ月分
・保証会社 半〜1ヶ月分
・火災保険料 2万とか
ここにプラスで鍵交換費とか、
安心サービスみたいな名前の謎費用をとられることもある。
まあざっと家賃6〜7ヶ月分くらいのイメージですかね。
この数字は物件によりまくるのであんまり参考にしないでほしい。
ちなみに礼金と借りてる途中に払うことになる更新料が高い物件というのはエリア特性的な部分だったりします。また今度話すね。
せっかくなので安心サービスとか追加系の謎費用の話もするね。長くなるから今度ね。
不動産屋の売上
さっきあげた初期費用のうち、不動産屋にいくのは仲介手数料だけです。
そう〜〜〜客からしたら不動産屋に大金払ってるもののそのうち仲介手数料だけなんだよね、不動産屋がもらうのって。
不動産屋の売上は
- お客さんからもらえる仲介手数料
- 大家さんからもらえる「広告料」=入居者見付けてくれてありがとうの成功報酬
この2つ。
厄介なのがこの広告料、
相場としてはこれまた家賃を基準に半月〜2ヶ月分ぐらいなんだけど
ふつーに広告料3ヶ月分出します！！っていう物件があったり、
実際に直面したことあるんですけど、広告料0ヶ月！…とかいう、
ふざけた不動産屋泣かせの物件も存在している。
これつまり、決める物件によって売上が倍どころじゃないレベルで上下するわけですよ。
倍になるっていうといいんだけど、問題は決める物件によっては売上皆無が発生してしまうところです。
広告料が高いか、安いか
大家さんって、家に人が入居してないと困りますよね。
まあ説明するまでもなかろう、家賃収入ないし維持費はかかるし。
でもどうしても物件によって人気だったり不人気だったりする。
立地とか、築年数とか、条件とか。
不人気物件でも入居者頑張って探して欲しいじゃん？
そこで大家さんは不動産屋に課金することになります。おかねあげるからがんばって！！って。
そんなわけで、不人気物件は広告料が高くなる傾向にあり、
課金して不動産屋に頑張ってもらうまでもなくすぐ入居者がみつかるような人気物件は広告料が安くなる傾向にある。
時期によっても上下します。
繁忙期にあいてる物件なんて多少条件悪くても「そのタイミングで引越しせざるを得ない人」が一定数いるのでまあそれなりに埋まる。課金しなくても。
逆に繁忙期をすぎたタイミングで空室の不人気物件、こいつはまずい。だって次の繁忙期（4月の半年後の10月か、はたまた来年の4月か）までずっと空きっぱなしの可能性がそれなりにあるわけですからね。
そりゃ大家さんは課金してでも入居者を捕まえたいよね。
前述した私が実際に出会った「広告料ゼロ物件」は、それはそれは素敵なお部屋でした。
なんか噂によると大家さんがボランティア精神（？）すごくて
お洒落な街並みで近隣では人気のエリアで、築浅で、相場破壊レベルで家賃が安かった。
もはやその部屋を見せたら同じエリアの他の物件に流れる意味がわからん。
っていうかマジで相場破壊すぎるから、他で決まらんくなるからもはや空室出ないで欲しい。
…っていうような「パリッとした」お部屋でした。
※不動産業界では、築浅でイケてる部屋を「パリッとしてる」と表現します。
ボディビルダーに「キレてる」っていうかんじ。
不動産屋さんは物件資料渡して中見せたらお仕事終了です。
そのあたりの相場が理解できていればなんの営業の必要もない。勝手に決まる。
不動産屋に課金する必要がないわけだね。控えめに言って潰しにきてる。
不動産屋さんのお気持ち
さて、、今回のテーマ「仲介手数料はケチるべきではない」の結論部分です。
要するに、人気物件=広告料が安い。
仮に広告料がゼロだったら不動産屋の売上は仲介手数料のみになるわけで、
じゃあ仲介手数料もゼロだったら？
不動産屋はタダ働きになるわけですねぇ。
もちろんそんなことしません。
仮に利益が広告料と仲介手数料あわせて家賃半月分！とか言われてもそこそこ家賃高い物件でもない限り人件費で赤字です。いやですね。
そこでなにが起こるかというと、仲介手数料が安い不動産屋ではそもそも広告料が安い物件を紹介しない。
売れたら赤字になる商品、入荷できても店頭に並べるわけねぇよなぁ〜。
それで他の商品売れるとかならわかるけど、賃貸契約ってそういうのじゃないし…。
人気の物件というのには、ただ「家賃が割安だから」人気っていう物件ももちろん含まれているわけです。
なので安いのが正義！って仲介手数料ケチって決めて、家賃安い物件は紹介してもらえなくて本末転倒みたいな。ことも起こりうる。
これがさっき「安けりゃいい人でもケチるのはおすすめできない」と書いた理由です。
素敵なお部屋を探したい！ちょっとでも条件がいい部屋に住みたい！
って少しでも思うんなら、仲介手数料無料の不動産屋に行くべきではないんですねぇ。
…3000字超えちゃう！
↑の内容をふまえた交渉術とかも書こうと思ってたんだけど、それはじゃあ次の記事に書くことにしましょう。
次回予告
「みんな大好き条件交渉の話」
現実的に可能な交渉ネタ的なのを書こうと思います。
初期費用含む条件とか、あとさっき今度話すねって言った内容とか。
…って思ったんですけどそれ書く前に
「ぜんぶ担当者ガチャ次第な話」
をした方がいい気がするので、こっちからにします。
